El Concejo estudia aprobar la construcción de un edificio de 35 metros en un área que permite una altura de 14,5
El proyecto de construcción de un edificio de 35 metros en el Área de Protección Histórica del Monumento a la Bandera reavivó el debate por las excepciones que otorga el Concejo, ya que la ordenanza vigente no lo permite.
Belgrano 548. A escasos del Monumento Nacional a la Bandera. Allí se proyecta un edificio de 35 metros. El ‘problema’ es que se encuentra emplazado en un Área de Protección Histórica (APH), donde rigen restricciones específicas, entre ellas límites de altura, que -según la normativa vigente- es de 14,5 metros.
Además, en el área solamente dos casas permanecen en su estado original, sin ninguna intervención, y una de ellas es la que se emplaza donde se planea construir la torre. De acuerdo al proyecto, se preservará la fachada original de la casona y detrás se levantará la torre.
A pesar del claro límite de altura que fija la ordenanza 10838/25, el Ejecutivo envió al Concejo un expediente de excepción -el 32080/2025- para permitir la construcción del edificio argumentando que por cuestiones económicas los propietarios no pueden mantener la vivienda. El expediente había sido enviado por el Municipio antes de la aprobación de la ordenanza y volvió a remitirse un mes después. Y hace unas semanas comenzó a tratarse en la Comisión de Planeamiento.
Desde el Colegio de Arquitectura y Urbanismo, Distrito 2 Rosario, que ya había realizado presentaciones ante el Concejo sobre el tema en diciembre de 2025 y en marzo de este año, expresaron su enfático rechazo a la excepción: “Las ordenanzas recientemente aprobadas estuvieron argumentadas con el objetivo principal de ordenar los criterios urbanísticos y patrimoniales, precisamente para evitar la proliferación de excepciones que, con el tiempo, terminan desvirtuando la normativa vigente”.
“Resulta contradictorio que aún siga en tratamiento una excepción en uno de los sectores más sensibles y valiosos de la ciudad, donde justamente deberían extremarse los cuidados, garantizando el respeto por las alturas, el tejido y el carácter que se busca preservar”, continuaron.
Área de Protección Histórica
La declaración de la zona del Monumento (delimitada por Rioja, Buenos Aires y avenida Belgrano) como Área de Protección Histórica data de una ordenanza de 1960. Con los años, la normativa se fue modificando. En 2011 se definió el catalogo de edificios patrimoniales, y se definió una altura máxima de 13,5 metros. En 2022 pasó ese límite pasó al número actual de 14,5 metros.
En octubre de 2025, el Concejo aprobó una nueva ordenanza sobre inmuebles patrimoniales, una normativa que no había sido actualizado en los últimos treinta años. La misma otorga herramientas económicas para que los propietarios puedan conservar los inmuebles y se modificó el catálogo de bienes patrimoniales, declarando 170 inmuebles como ‘intocables’, y otros miles con un grado de protección 2, o sea con la posibilidad de realizar modificaciones.
El proyecto, a su vez, reafirmó las áreas de Protección Histórica e introdujo una herramienta denominada ‘La Ciudad detrás de la Ciudad’, que permite la construcción de edificios en casas dentro del Área de Protección Histórica, pero conservando la fachada original para preservar el patrimonio. También se creó el Derecho de Edificación Transferible, un instrumento urbanístico que permite a propietarios de edificios patrimoniales protegidos vender su capacidad constructiva no utilizada a desarrolladores, con el fin de conservar las fachadas.
“Es una alternativa…, pero tiene una altura máxima que hay que respetar”, remarcó Rubén Palumbo, presidente del Colegio de Arquitectura y Urbanismo, en diálogo con Conclusión. Al tiempo que aclaró que “cada propietario tiene derechos, pero también la obligación de mantener el inmueble en condiciones”.
Hecha la norma, hecha la excepción
En lo que va del año se otorgaron 357 permisos de edificación y se remitieron al Concejo once pedidos de excepción. En 2025, en tanto, se registraron 652 permisos y 25 excepciones, lo que representa en ambos casos alrededor del 3% del total.
Para Palumbo, “hay que respetar las normas, no hay ningún motivo para la excepción, y menos en un lugar tan emblemático como el Área de Protección Histórica como la del Monumento a la Bandera”.
“El gran problema es que hace un tiempo no salen las mejores ordenanzas, entonces es difícil construir una ciudad respetuosa de su patrimonio. Si nos cargamos el área del Monumento, de ahí en mas vale todo”, sentenció.
“Si en las áreas de protección histórica -las más significativas y de mayor relevancia patrimonial- se flexibilizan las alturas, se debilita la política de preservación urbana y se pasa a resolver caso por caso, generando la presunción de que cualquier proyecto puede exceptuarse. Esto vuelve obsoletas las ordenanzas y el Código Urbano, y debilita la planificación urbana de Rosario”, alertaron desde el Colegio.
En el mismo sentido se expresó Ilka Luetich, presidenta de la Vecinal Monumento a la Bandera, quien señaló a este medio: “Si se permite la excepción en este lugar, qué pasaría en el resto de la ciudad”.
Sin embargo, para el oficialismo, la postura es clara. El concejal Fabrizio Fiatti adelantó a Conclusión que “a este expediente hay que analizarlo positivamente y darle viabilidad”. “Hay que tomar estas opciones porque es lo que permite que la ciudad conserve en un futuro. Hay un inmueble en la esquina de 44 metros. Es una altura que está presente en la cuadra”, agregó.
La altura es relativa
El límite de altura en la ordenanza municipal no admite dudas: 14,5 metros. Sin embargo, los usos y costumbres del Concejo dan lugar a excepciones para distintas construcciones. Sobre esto, Fiatti expone: “Es cierto que hay una ordenanza que limita la altura, pero en épocas anteriores se preveía 40 metros e incluso la expropiación para aumentar el área del parque. Por lo tanto, no es tan fuerte el valor en sí mismo de los inmuebles ni tampoco es que siempre tuvo una restricción de altura”.
“El Colegio (de Arquitectos) viene oponiéndose a los límites de altura en general y se manifestaron en contra de varios proyectos. La discusión no es de altura, es de cómo impactan las construcciones en el entorno. Se trata de una intervención que preserva y restaura la edificación antigua que tiene valor patrimonial. Como va a tener poca profundidad, el proyecto estipula una mayor altura”, explicó detalles de la construcción.
“El intendente los nombró una vez como ‘Defensores de la Ruina’ porque durante muchos años se alertaba de la ruina de algunos inmuebles, entonces se los dejaba de mantener porque la declaración de ruina permitía demoler. Eso fue lo que intentamos cortar con la nueva normativa. Nuestra gran preocupación es cómo generar la conservación real”, expresó Fiatti.
“No somos del club de la Ruina, estamos defendiendo la zona del Monumento. No nos parece que el intendente transfiera a una ciudad los problemas de una familia. La ciudad no es una inmobiliaria”, contestó Luetich.
Audiencia en el Concejo
Durante una reunión en el Concejo Municipal realizada días atrás, a la que asistieron residente de la zona y miembros del Colegio de Arquitectos, la presidenta de la Vecinal expresó preocupación al considerar que la aprobación de esta excepción afectaría la seguridad jurídica del sector. “Esto genera inseguridad jurídica, el vecino que invirtió, cuando se ve privado, cae en una situación de indefensión, para nosotros es una estafa”.
También advirtió sobre problemáticas vinculadas a la infraestructura de servicios, como el suministro de agua y energía eléctrica: “No hay factibilidad de infraestructura de servicios. Hay sectores que están detonados. Las cañerías tienen 120 años. Barrio Martin tiene problemas gravísimos con el agua, hay horarios en que les sale un hilito”.
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Del encuentro participaron los concejales María Fernanda Gigliani, Fabrizio Fiatti, Juan Monteverde y Manuel Sciutto. En tanto, no estuvieron presentes Anita Martínez, Damián Pullaro ni Samanta Arias. Por el oficialismo, el concejal Fabrizio Fiatti defendió la propuesta enviada por el Ejecutivo, al tiempo que la presidenta de la Comisión, María Fernanda Gigliani indicó que “en lugar de estar discutiendo la norma, que sería lo ideal, estamos discutiendo una vez más una excepción”.
El debate se enmarca en uno de los temas más complejos para toda urbe, la planificación urbanística de la ciudad y la eterna puja entre lo antiguo y lo moderno. ¿Pueden convivir los dos estilos en la misma área? ¿Deben hacerlo? Mientras el Municipio busca promover inversiones y revitalizar zonas de la ciudad, vecinos pretenden conservar el patrimonio tal cual fue construido. Para saldar esta disputa existen las normas u ordenanzas. ¿Si no para qué?