Por Alejandra Ojeda Garnero
Luego de los siniestros ocurridos en varios edificios de la ciudad y los inconvenientes generados a partir de falencias en algunas administraciones de consorcios, es necesario profundizar en el tema para conocer cuáles son las funciones específicas del administrador, las responsabilidades de los mismos y sobre todo los derechos y obligaciones de los consorcistas quienes deberán afrontar los gastos en el caso que se produzca algún daño, tanto en la propiedad como en otros consorcistas o terceros.
En una entrevista exclusiva con Conclusión el abogado especialista en el tema, Daniel Luna* brindó detalles de suma importancia para entender responsabilidades y obligaciones de cada una de las partes.
Reflexionando a partir del siniestro que se produjo en calle Laprida al 900 y posteriormente en Buenos Aires al 1600 es necesario tener en cuenta una serie de cuestiones sobre la función principal del Consorcio que no es otra que la conservación del edificio y especialmente de las partes comunes del mismo.
En este sentido, el profesional explicó que “la razón de ser del consorcio, que a partir del nuevo Código Civil y Comercial es una persona jurídica privada, es la conservación del edificio y especialmente de las partes comunes y es una responsabilidad que le cabe fundamentalmente al administrador”.
En primer lugar, y a modo de recomendación Luna dice que los propietarios deben “interesarse más en participar de la vida del consorcio, que es una de las grandes carencias que se revela en la baja asistencia a las asambleas”.
Con lo cual queda demostrado que “aquello que pensó el legislador en 1948 cuando dictó la primera ley de propiedad horizontal y que en alguna medida reproduce el nuevo Código Civil y Comercial, es que no se da con la intensidad que debiera”, se quejó.
En segundo lugar, aconseja “tener un cuidado especial en la selección del administrador. Porque se trata de una persona que va a administrar un patrimonio que en casi todos los casos excede un millón de dólares y eso requiere un profesionalismo y hasta una estructura que lo respalde. En la legislación se suele exigir determinadas garantías para quienes desarrollan estas actividades”, indicó.
El tercer aspecto a tener en cuenta “es algo que algunos reglamentos preveían y que ahora es un órgano regulado por el nuevo Código Civil y Comercial, un lugar desde donde el consorcista puede controlar al administrador que es el Consejo de Propietarios”.
El Consejo de propietarios “es un órgano que debe tener fortaleza en quienes lo integran y deben ser elegidos por los otros consorcistas”, explicó el abogado, y sus funciones son las de controlar al administrador, autorizar la utilización del fondo de reserva, incluso suplantarlo de manera transitoria en caso de ausencia o vacancia del administrador”.
Estas son las principales recomendaciones a tener en cuenta al momento de contratar a un administrador para tratar de evitar que una administración que no atiende bien todos los aspectos que debe cuidar termine en hechos que pueden ser graves.
Estos hechos graves pueden ser de distinta índole. Entre los cuales se puede mencionar algún siniestro, como el ocurrido en días pasados, o el no pago de los aportes previsionales, o tener relaciones laborales no regularizadas, o contratar empresas para sustituir a porteros o empleados y no controlar que esas empresas tengan al personal en regla, de lo cual termina siendo responsable el consorcio.
Otro punto clave en este control que deben realizar los consorcistas y que le concierne al administrador es que el seguro esté contratado y que esté abonada la prima y que ésta sea por los montos que corresponden.
Como se elige un administrador y qué aspectos se deben tener en cuenta
El primer administrador viene impuesto, porque está establecido en el reglamento de propiedad horizontal que normalmente lo otorga el constructor, pero los siguientes son elegidos por la asamblea que además tiene la posibilidad de removerlos con su voto
El nuevo Código Civil y Comercial contiene una previsión muy interesante para evitar esos primeros administradores que a veces las empresas constructoras o los propietarios originarios del edificio pretendían imponer por largo tiempo.
En este sentido en nuevo Código establece un plazo dentro del cual se debe realizar la primera asamblea y allí debe ser ratificado ese administrador que los consorcistas no han elegido. Si no lo ratifican, cesa y pueden nombrar otro, que puede ser un propietario o un tercero y eso no altera las responsabilidades.
En muchas ocasiones se presenta la situación que un propietario es el administrador del consorcio. En este sentido el profesional explicó que “aquel propietario que administra el edificio en el que es consorcista tiene las mismas responsabilidades civiles y comerciales que tendría un tercero que de manera profesional ejerce esa administración. La única diferencia es en el régimen de algunas cuestiones de ordenanzas municipales, pero no en responsabilidad civil y penal que es lo más importante”.
La situación que a menudo se presenta en las propiedades horizontales de respuesta por parte de los administradores. Ante esta situación “si el administrador incurre en el incumplimiento de algunas de sus obligaciones legales o de las que surjan del Reglamento de Propiedad Horizontal, que son propias de su desempeño como órgano del consorcio, tiene responsabilidad civil” y deberá responder por ello.
Según los antecedentes en la materia, las sanciones han sido bastante severas porque considera esas obligaciones como obligaciones de resultado y responde con todo su patrimonio, aunque en muchos casos se presenta la dificultad de que el patrimonio no alcanza para cubrir el daño frente a grandes siniestros.
Por tal motivo es importante tener en cuenta estas cuestiones en el momento de la elección del administrador y al contralor de sus funciones, que hagan los consorcistas, porque si el administrador es insolvente, si el seguro no fue contratado o no fue abonado, no habrá quien responda por los daños que los consorcistas hayan sufrido. Y algo que es aún peor, si el siniestro del que se trate, genera un daño a terceros o sin ir a los grandes siniestros el mal funcionamiento de un ascensor, el mal estado de una escalera le genera un daño a una persona que fue de visita al edificio, quienes deberán responder frente a ese tercero serán los consorcistas.
Esta situación se presenta de esta manera porque el consorcio, en la mayoría de los casos, no tiene el patrimonio suficiente y la responsabilidad termina recayendo en los consorcistas, con lo cual es necesario ser muy cuidadosos con este tema. Lo mismo ocurre con las deudas derivadas de las relaciones laborales.
“El administrador responde frente al consorcio por los incumplimientos en los que incurra de sus obligaciones, pero a su vez los consorcistas responden frente a terceros o también frente a otros consorcistas por los daños que esos terceros o esos consorcistas sufran”, aseguró Luna.
Un ejemplo fácilmente comprensible y muy habitual es el que se produce con los consorcistas propietarios del último piso que suelen estar afectados por filtraciones que vienen del techo del edificio, que es una parte común y por esas filtraciones responde el consorcio porque no hizo la conservación necesaria y en este caso los perjudicados son los consorcistas del último y quien debe responder es el consorcio.
Si en esa falta de conservación hubo responsabilidad del administrador, también debe responder. Aunque es importante aclarar que el administrador no tiene responsabilidad en algunos casos. Porque suele ocurrir que hace todo lo necesario para cobrar las expensas, intima, pide que se integren los fondos de reserva, expensas extraordinarias para determinados gastos y los consorcistas no lo resuelven o no lo pagan.
En estos casos, cuando el administrador demostró que hizo las diligencias necesarias para conseguir ese dinero y la propia actitud de los consorcistas no le ha permitido concretar su tarea, los antecedentes judiciales indican que está eximido de responder.
Cómo y qué se debe controlar sobre la tarea del administrador
Los consorcistas individualmente tienen derecho a pedir información del administrador, sobre aspectos puntuales de la marcha de la administración.
La función específica de contralor sobre el administrador la tiene asignada, según el nuevo Código Civil y Comercial, el Consejo de propietarios que puede y debe realizar ese control. Si el Consejo de propietarios, amparados en la ley, que tiene el deber de controlar al administrador no lo hiciera y el administrador hubiera incurrido en alguna irregularidad se podría llegar a plantear la responsabilidad de esos consorcistas integrantes del Consejo de propietarios por haber obrado con negligencia en el ejercicio de la función que se le ha conferido. Y este punto los consorcistas no lo tienen tan presente por ser una labor honoraria pero que implica responsabilidades.
Por otra parte, hay muchas cuestiones que se le pueden requerir al administrador pero fundamentalmente el tema de los seguros es el de mayor importancia.
El Código establece qué seguros deben contratarse, aunque en asamblea se pueden ampliar a otros, además de los legalmente obligatorios.
El control se lleva a cabo exigiendo las pólizas, observando que estén al día las primas, y sobre todo controlar los montos por los cuales se contrató el seguro y qué monto de riesgo está cubierto.
El administrador tiene ahora, a través de una disposición que establece el nuevo Código Civil y Comercial, el deber de avisar a todos los consorcistas en un plazo muy breve la existencia de un juicio o un reclamo administrativo contra el consorcio y es un tema al que es necesario darle un particular seguimiento por parte de los consorcistas.
También pueden requerir que el personal del consorcio esté debidamente registrado, que esté al día en el pago de sus remuneraciones, y en todos los aportes del sistema de seguridad social.
Otro ítem a controlar es el nivel de endeudamiento que pueda llegar a tener el consorcio, cuál es el monto existente en el fondo de reserva y otros temas que hacen a la vida de cada edificio, por ejemplo si hubiese una deficiencia pedir que se repare.
Finalmente si todos los mecanismos de contralor fracasan y ante todo esto no se obtienen las respuestas deseadas o necesarias, queda para los consorcistas la posibilidad de removerlo en una asamblea, decisión que se puede tomar sin expresión de causa, como lo indica el nuevo Código.
Por otra parte, cuando todo lo que ya la vida del consorcio no pudo resolver internamente queda la posibilidad de recurrir a las acciones judiciales a través de una presentación en los Tribunales provinciales.
Qué hacer frente a un administrador que cobra pero no cumple con su función
En este caso el administrador incurre en gravísimas responsabilidades civiles y también puede haber responsabilidades penales, en el cual se configura un caso de extrema gravedad.
Para que las responsabilidades civiles se hagan efectivas se debe realizar un juicio contra el administrador y si se constata que existe responsabilidad penal debe haber intervención de la Justicia penal.
Dependiendo de cada caso, el demandante puede ser el consorcio, y aquellos consorcistas que hayan tenido daños particulares también pueden hacerlo en forma individual.
Es decir los daños que afectaron a las partes comunes los demanda el consorcio y los daños que hayan sufrido particulares lo hacen en forma individual cada propietario.
El eterno problema, las expensas
Las expensas configuran una parte importantísima para el consorcio ya que es de lo que se nutre, si no hay expensas todo se deteriora y no se pueden afrontar todos los egresos que implica la propiedad horizontal y es algo que la gente no llega a advertir.
“La propiedad horizontal es un pacto de convivencia en el cual todos tienen derechos pero también obligaciones”, aseguró el profesional.
Las mismas “están determinadas en las proporciones en el Reglamento de propiedad horizontal y de acuerdo a eso el administrador liquida las expensas que corresponden a cada departamento”.
El cobro de las mismas se encuentra regulado en el nuevo Código Civil y Comercial el cual establece un tiempo determinado para hacerlo efectivo como también determina la tasa de interés en el caso de morosidad.
*Daniel Luna. Abogado.
Profesor titular de Derechos Reales en la Facultad de Derecho de la U.N.R y UCEL.
Presidente del Instituto de Propiedad Horizontal y Propiedades coparticipativas del Colegio de Abogados.
