Por Esteban Guida
El gobierno ha impulsado una nueva línea de créditos para acceder a la vivienda propia que tienen la ventaja de ser más accesible en cuanto a plazos de repago y montos de las cuotas, puesto que llegan a los 30 años con un valor de cuota de hasta el 25% del sueldo neto del tomador. De esta manera, el sacrificio de pagar la cuota de un crédito se asemeja al costo mensual de un alquiler promedio.
Son los denominado créditos UVA (Unidad de Vivienda de Adquisición) que han ganado terreno en la demanda de créditos de este tipo, superando el escollo de los préstamos hipotecarios convencionales. Esta cuestión se observa claramente en las cifras que informó el BCRA respecto a la cantidad de créditos hipotecarios otorgados bajo la modalidad UVA, que en el mes de septiembre fue de $7.324 millones, alrededor de 9 veces más que lo registrado a finales de 2016. A nivel agregado, desde su lanzamiento en abril de 2016 hasta los primeros días de octubre 2017, el monto operado de préstamos en UVA acumuló más de $42.300 millones, el 70% de los cuales ($29.610 millones) corresponde a líneas hipotecarias.
Los créditos hipotecarios UVA son préstamos que realizan bancos comerciales para que cualquier persona con ingresos comprobables y tras cumplir con ciertos requisitos preestablecidos pueda adquirir, construir y/o refaccionar su casa propia. Estos tipos de créditos tendrán una tasa de interés anual fija en pesos, pero al estar valuados en cantidad de UVA’s, cada cuota mensual se ajustará por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), lo que significa una actualización constante del capital adeudado y los intereses a pagar en función al avance del Índice de Precios al Consumidor, que mide la inflación.
En efecto, la contracara de la accesibilidad de esta línea es el elevado riesgo que presentan en un contexto inflacionario. Si el aumento de salarios (o ingreso del tomador de crédito) no alcanza al incremento de la inflación medida por el CER, la probabilidad de caer en cesación de pagos se eleva. Dos factores explican los fundamentos de este riesgo. Por un lado, al problema irresuelto de la inflación se le suman los aumentos tarifarios anunciados y el reconocido atraso cambiario que presagia ajustes en el tipo de cambio; ambas cuestiones indican que lejos está la economía argentina de encontrar la tan ansiada estabilidad de precios. Por el otro, la política de flexibilización laboral que se viene impulsando desde el inicio de la gestión macrista y que ahora se enfrenta con la anunciada reforma laboral que, aunque se desconoce el tenor de la misma, está destinada a reducir el peso real de los salarios.
Para poner esta situación en números, se puede considerar el siguiente ejemplo: El 31 de diciembre de 2017, una persona con un ingreso neto mensual de $34.280 solicita a un banco un crédito hipotecario UVA por un total de $1.250.000 a una tasa de interés fija del 7,30% anual, a pagarse en un plazo de 30 años. Con una inflación acumulada cercana al 22%, el valor UVA se ubicara en $21,12 a finales del año, por lo que el préstamo equivaldrá a 62.004 UVA’S. En efecto, la cuota inicial será de $8.570 (405,08 en UVA’S), es decir, el 25% del salario neto del adjudicatario del préstamo.
Si el salario crece al ritmo de la inflación, no habrá muchas variaciones. Sin embargo, si durante el año 2018 el salario crece en función de las metas inflacionarias establecidas por la autoridad monetaria (alrededor del 10%) pero la variación acumulada del Índice de precios se aproxima al 25% anual (como ha ocurriendo durante el año 2016 y 2017), la situación del tomador se complica. A diciembre de 2018, la cuota que deberá cancelar será de $10.741 (405,8 UVA’S por $26,47 el valor estimado para tal periodo) y el capital adeudado $1.551.735 (58.619,4 UVA’s). En resumen, el valor de la cuota crecerá $2.172 (25% más que la inicial) mientras que los ingresos netos de la persona habrán crecido solamente un 10%.
Dado que el mecanismo de actualización de la deuda ajusta tanto en capital como en intereses, en tan solo 12 meses, el tomador llevará pagados $110 mil pesos en concepto de intereses y $14.000 por amortización de capital, así y todo el monto adeudado habrá aumentado $301.000 más que al comienzo.
Teniendo en cuenta la inestabilidad histórica que presenta el país con respecto al recorrido inflacionario (y cambiario) y el constante reajuste del capital y los intereses a pagar según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (es decir, un reflejo de la variación del índice de precios), el riesgo inflacionario recae totalmente sobre los deudores, siendo los bancos los principales beneficiarios de las posibles variaciones del índice de precios.
En la normativa está considerada la posibilidad de que ante un aumento inusitado de la inflación, el período del préstamo se pueda extender, aunque con la misma lógica indexatoria y exponiendo aún más la posición del deudor respecto al acreedor.
En un contexto de crisis habitacional como el actual, el anhelo de una vivienda propia y el constante aumento en el costo de los alquileres incentivan la captación de créditos UVA por facilitar el acceso con cuotas accesibles y plazos de repago más amplios. Sin embargo, el método de ajustar el capital y los intereses adeudados por inflación, puede resultar un remedio mucho peor que la enfermedad.
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