Por Federico Morel

Los sectores de la construcción y de la industria inmobiliaria rosarina se han caracterizado a lo largo de la historia de la ciudad por mantenerse pujantes. Para el año 2019, la fuerza productiva de ambos sectores significó casi el 9 % del total de la facturación privada de Rosario. La pandemia fue en detrimento de la construcción, pero en 2023 retomó con fuerza.

La construcción de viviendas y edificios ha sido vital para el crecimiento de Rosario, y es un eslabón muy importante en la generación productiva de la ciudad, por lo que su comportamiento es factor fundamental de indicadores económicos.

La evolución de esta industria impacta directamente en un gran número de actividades relacionadas, donde la presencia de la micro y las pequeñas empresas (MiPyMES) es preponderante, como es el caso del comercio y de las actividades inmobiliarias fundamentalmente.

Para el año 2019 el sector construcción-inmobiliario facturó un total de 21.036,10 millones de pesos a valores corrientes de los cuales la mayor parte, el 89 %, corresponde al sector construcción y un 11 % a las actividades inmobiliarias.

Por otra parte, el impacto sobre los puestos de trabajo resulta fundamental en una industria que, en el caso de la construcción de edificios, crece a fuerza del hombre y sus capacidades.

Hasta 2021 se contabilizaban más de 2.000 puestos de trabajo directos e indirectos para la construcción y los servicios inmobiliarios.

Desde comienzos de 2023 y hasta el mes de septiembre, en Rosario se otorgaron 908 permisos, con 376.458 metros cuadrados de superficie autorizada para edificación, de los cuales entre 500 y 600 están siendo ejecutados.

Para una mejor información, Conclusión decidió entrevistar al coordinador y responsable del Departamento de Estadísticas de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR), Alejandro Bassini (matricula 89),  quien explicó varios puntos sobre la realidad del sector y aclaró el panorama de cara a la elección de un nuevo presidente en la Argentina.

— Desde el punto de vista estadístico, ¿Cómo se encuentra el sector en Rosario?

— Tenemos que decir que hoy lo que hace a la cantidad de construcciones goza de buena salud, pero sí es menester dejar de manifiesto que no nos encontramos en los estándares que serían, o denominaríamos, como ideales, para ello deberíamos hacer una retrospectiva a lo que fue 2008, año en el que verdaderamente alcanzábamos cifras que eran muy superadoras para lo que es nuestro sector. Hoy nos encontramos prácticamente, con los últimos datos del registro que tenemos de septiembre de 2023, en cifras que están por la mitad.

— ¿Esto se debe al contexto político-económico? ¿A qué se lo atribuyen?

— El contexto, la coyuntura en nuestro sector no se encuentra ajeno. Esto ha cambiado grandes paradigmas, inclusive han cambiado circuitos de negocios en los cuales hoy todo este proceso inflacionario, esta recesión económica, no han dejado lugares para improvisados.

No mucho tiempo atrás se encontraba una dinámica que era muy loable, en la cual se agrupaban una cantidad de inversores, algunos profesionales a cargo y conducción de esta gestión, y se llevaba a la práctica o a un desarrollo el formato tradicional, como es el edificio en altura. Hoy eso ya no es tan simple. Hoy más allá de tener en cuenta las variables de ubicación, las variables de normas urbanísticas, que siempre son y van a seguir siendo importantes, hoy lo que está por encima de todo es el plazo de la obra. Si hoy se proyecta se calcula una ejecución de desarrollo en 24 meses, todo lo que se da por arriba de ese plazo representa un conflicto. Por ende, representa una negociación que muchas veces se traduce o en pérdida de rentabilidad, o en dificultades para los inversores, o verdaderamente en la pérdida de un prestigio que hoy en día queda en manos de empresas que tienen el saber cómo, que no está apto para cualquier improvisado.

— ¿Cómo han hecho para sostenerse en estos tiempos de embates económicos, sociales y políticos? ¿Cómo crees que han hecho estas empresas para poder sostenerse, posicionarse y mantenerse?

— Nosotros somos muy cuidadosos a la hora de este tipo de análisis porque hay empresas que son muy serias, que trabajan muy bien, que generan mucho trabajo, que practican un derrame en la economía de la región, no solamente en Rosario, todas las inmediaciones. Por lo tanto, nosotros tenemos vínculos directos con otras instituciones, como con la Asociación Empresarios de la Vivienda, con la Cámara Argentina de la Construcción, con la misma Municipalidad, con los sindicatos, con la UOCRA. Nosotros creemos que esto es una salida mancomunada, nadie puede por sí solo atravesar este proceso. Por eso estamos convencidos de que el horizonte se encuentra en el trabajo en equipo. Me parece que es por ahí y nos sentimos parte de ese equipo.

— ¿Cuáles son las condiciones necesarias y requeridas para invertir hoy en Rosario, en lo que tiene que ver con la construcción?

— Hoy eso viene cruzado con un eterno y largo reclamo que venimos haciendo, porque es a viva voz y no vamos a descubrir nada si decimos que el mercado inmobiliario está dolarizado. Hoy no hay acceso a la divisa norteamericana, si no es a través del mercado informal y alguna que otra variable de dólar financiero, el dólar MEP, pero la realidad es que no tenemos crédito hipotecario. Por lo tanto, hoy los procesos de financiación no van más allá de lo que dura la obra. Así que hoy el mercado queda circunscrito a un segmento que tiene sus recursos atesorados. Y lo que se está utilizando mucho y que nos ha dado una cintura como para poder alcanzar cierres de operaciones es la permuta. Es aquel negocio en el cual se entrega un inmueble, se utiliza principalmente en lo que es en tema de usados, ya lo que es en la construcción y lo que es nuevo, en la mayoría es una entrega de dinero, sino es contado en efectivo, se maneja con el saldo de lo que dure el proceso de la obra.

— Me recordaste a la vieja permuta que existió toda la vida como un trueque.

— Sí, inclusive también en determinados segmentos notamos, y tenemos los registros y datos, de que aquellas empresas que venden unidades que son de una superficie significativa, también toman inmuebles que ellos después vuelven a reinsertar en el mercado, porque el negocio se sigue dando con la incorporación de ese departamento en manos de un tercero. Entonces por ahí hoy, en un contexto donde el billete dólar efectivo no es de fácil acceso, la permuta llega como una solución.

— Respondiste una de las preguntas que quería hacerte: ¿Quién puede hacer un edificio en Rosario?

— Aquel que puede, aquel que tiene atesorado estos dólares, ya que el mercado está dolarizado. Sí, hoy el nicho de empresas en el cual queda el desarrollo de estas obras, y que se sostienen en el tiempo, son muy serias, son muy solventes y no dejan lugar a la especulación en ningún punto. Porque hoy cualquier variable que no se contempla en este contexto inflacionario claramente es en deterioro del circuito del negocio.

— ¿Se sabe cuántos edificios se están construyendo en este momento?

— Hoy, del registro 2023, de lo que es de enero a septiembre, un poquito más de 900 permisos otorgados, estamos hablando de unos 360.000 metros cuadrados permisados. En ejecución también hay que hacer una aclaración, hay muchos permisos que se otorgan y no se ejecutan en forma inmediata, por ahí se espera algún tipo de análisis económico o financiero para llevarlo a la práctica. Debemos estar alrededor de los 500 o 600 proyectos reales en la ciudad de Rosario.

— ¿Y eso se puede traducir en cuántos espacios habitacionales?

— Nosotros estamos articulando un informe con la E.V., que ellos son especialistas. ¿Por qué? Porque la tipología de unidades ha cambiado con el paso del tiempo. Hubo una época en la cual todo lo que era monoambiente y un dormitorio era excesivamente rentable, se llevaba a la práctica y no había edificio que no fuese bajo esta fisionomía. Después empezó a cambiar porque el mercado se saturó, este tipo de tipologías empezaron a buscar más unidades de dos o tres dormitorios, pisos que tengan más superficie. El flagelo de la inseguridad también ha impactado en esto. Mucha gente que hizo una migración de la ciudad a los lugares linderos de Rosario para tener más espacio verde y ha sido víctima de sucesos de inseguridad, o inclusive dentro de nuestra ciudad, ha retornado al formato de propiedad horizontal con el concepto de seguridad privada. Fue cambiando la dinámica, la fisonomía de las tipologías. Pero bueno, en términos generales tendríamos que hacer un promedio estandarizado de entre 70 y 75 metros, la unidad de todos estos metros permitidos.

— ¿Qué proyección tiene el sector, teniendo en cuenta la próxima elección a presidente en la Argentina?

— Nosotros, y ya es una cuestión autorreferencial, siempre tratamos de tener una visión muy positiva. Sabemos que vienen tiempos difíciles. Venimos de atravesar tiempos muy complejos. Este embate que nos queda por delante es arremangarse, empujar, tratar de ser lo más profesional y lo está requiriendo la sociedad, empujar desde todas las herramientas argumentativas que tenemos, acompañar a la política desde nuestra institución como sector intermedio y ponernos a disposición porque estamos convencidos que el cambio o lo que esté por venir seguramente va a ser para bien.